案例分析:凯霍加新城房屋委员会利用BAS

BAS的概念

BAS的目标是基于外部考虑，使建筑设备能够更有效和自动地运行。通常情况下，这意味着要构建能够反映时间、外部温度或客户需求的设备操作。加热和冷却系统、照明、安全和火灾报警系统是常见的建筑组件，通常从自动化中受益。在过去的几年中，这些系统可能一直处于“打开”或“关闭”模式，并且在可以追求构建系统效率的地方，考虑了基于多年假定的最佳实践的手动调整，但通常不一致。

在当今的设施管理领域，由于自动化提供的明显优势，BASs越来越普遍。除了节省能源外，这些系统还减少了维护人员的时间，因此也减少了管理费用。从手动操作的机械/电气设备工厂升级到BAS至少必须包括新的传感器、新的可控设备设备(阀门、开/关开关等)和一个控制站(计算机)，其软件专门用于监控和自动调整建筑设备操作。

CMHA BAS的基本范围

在CMHA的案例中,33个建筑工地(下载包括CMHA建筑工地及每个工地内的自动化建筑设备清单)在不同程度上实现了自动化。CMHA目前的工作重点是他们的建筑机械系统。他们已经自动化了用于建筑供暖和家庭使用的热水生产系统，以及提供空调的冷冻水系统。CMHA的一个建筑综合体湖景塔(Lakeview Towers)也有BAS连接，用于安全和火灾警报。CMHA系统完全可以扩展到未来更大的建筑设备自动化，比如鼓风机，管道系统阻尼器，更多的冷却器，和室内照明，只是举几个例子。

BAS的安装成本为100万美元，而总成本为3300万美元能源绩效合同这提供了更高效的锅炉和制冷设备，并增强了建筑的围护结构，包括新的屋顶、窗户和门。整个项目的BAS部分提供了每年超过175,000美元的公共事业成本节约保证。在过去的两年里，CMHA的BAS运营大大超过了预期的公用事业节约。

系统运行参数是关键

BAS操作参数是可以改变的，但最初的圆形的传感器和系统设置装入安装过程中CMHA软件。这些试验参数的基础上，已安装设备的规格和已知的最佳实践，后来测试和调整，以优化建筑系统性能。例如，在冬季室外温度将触发加热水回路中的每个建筑物在最佳温度下运行。一个冬天的一天，40度的高华氏可能在特定场所需要的145度加热水回路的温度。10度的天可能需要的175度的加热水回路的温度。该BAS将感测外部温度波动和有效地命令所述锅炉和泵，以提供温度和加热水的体积，以保持舒适的居民需要。该BAS控制的冷冻水系统提供了在夏季建筑空调以类似的方式。

在CMHA的案例中，BAS的运作得益于这样一种理解，即住宅的供暖和制冷需求是相对静态的，特别是在恒温器设置是由书面规定的建筑物中。在CMHA之外的其他场所，非住宅建筑功能，如制造过程和办公环境，在加热和冷却需求方面更加动态。然而，即便是这些更加复杂的建筑占用率，也很容易适应BAS技术及其操作软件。

远程监控

CMHA的建筑系统通过互联网连接，由位于德克萨斯州达拉斯的西门子建筑技术中心(Siemens building Technologies)的中央控制中心持续监控。当构建系统操作偏离性能协议时，CMHA的维护人员和他们的主管会收到电子邮件通知。任何合格的建筑设备偏差都会触发系统警报，并向相应的CMHA人员发送电子邮件。最明显的电子邮件通知示例是对突然失效的机械设备的响应。在其他可操作的建筑系统中，不希望出现的温度偏差是一个不太严重但同样重要的触发电子邮件通知的例子。

电子邮件通知安排适合CMHA，因为他们有一个内部的维护团队，可以24小时响应建筑紧急情况。其他业主可能受益于更健全的BAS供应商协议。不仅是通知，而且设备操作和调整都可以由一个控制中心远程执行，可能距离建筑工地数千英里。

全系统意识

指定的CMHA人员可以随时通过BAS软件远程登录。程序的主页显示网络中每个CMHA建筑的汇总设备状态。无论收到来自西门子达拉斯控制中心的任何电子邮件通知，任命的CMHA员工都有能力打开或关闭建筑设备或调整设备操作参数。BAS软件记录任何由此引起的设备调整的活动、日期和时间，以及发起该活动的工作人员。由设备一级的维修人员发起的任何系统活动也可以加以识别和监测。右边的图像是CMHA系统的实际屏幕截图。它们是特定的建筑物，并显示各种设备的操作模式和警报，就像巴斯系统的用户所看到的那样。

BAS为CMHA管理人员的其他优点是监督和报告功能它提供。有关设备历史的技术问题可以很容易回答。描述随时间推移的各种设备的操作报告可以从系统中被打印。只是关于由BAS操作设备的任何数据可以被捕获并打印出一份报告。

节省运营成本的预览

虽然我们将在以后的文章中更详细地讨论这个问题，但下面是一个简单的例子，它展示了BAS可以节省的操作成本。“运营”节约通常是在BAS合同中正式规定的能源节约协议之上的。假设，在安装BAS之前，CMHA大楼中为其中一个家庭热水箱提供服务的锅炉意外关闭。因为他们的一个水箱可以装500加仑的热水，顾客的投诉可能不会引起几个小时的维修反应，在水箱的热水被耗尽或冷却后。

但是，有了BAS之后，在相同的场景中会立即发出通知。这允许维护团队在任何建筑居民意识到存在问题之前做出响应。不需要维修人员来记录和回复几十个居民的问题电话，节省了大量的开支。这只是节省员工时间开销的一个简单例子，更不用说改进的客户服务方面了，这些方面也很重要，而且不能被分配一个特定的美元价值。下次加入我们，我们将讨论更多关于CMHA BAS的细节。

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迈克尔·休斯先生是一个技术贡献者此功能。他是建设厅厅长的凯霍加大都会房管局（CMHA）。

William Davis先生是该特性的技术贡献者。他是建筑技术部门的高级客户经理西门子工业公司。