生命周期观点:总体拥有成本驱动的行为
初始成本只占15%建筑物的总成本。如果忽略此开发建设的时候,你是在浪费你的成本的另外85%。保持初始投资成本尽可能低似乎是正确的,但它的成本你在建筑物的寿命多很多。可视性所有权的总成本是解决这一途径之一。理由和决策应该基于所有权的总成本,而不仅仅是初始成本。
估计操作过该设施的寿命的总成本,并使用这些信息作为预算的一部分,决策过程以做出更好的决策,其中包括更多的前期资金来设计和构建更高效的建筑到达。
使用生命周期成本(LCC)方法可以帮助降低短期和长期的成本。LCC超出时更换设备或建筑构件的特定部分;它是关于采取有系统的方法在资产的生命平衡的维护成本,运营成本和更换/整修费用。虽然它可能看起来很复杂,在实际应用中,这是非常简单的。
LCC包括与收购资产建立到废弃/更换建筑本身相关的所有费用。由于实际原因,典型的寿命经常会用到,如30年或50年里,这取决于您的组织和您拥有的设施类型。
对于未来的测量成本,向上调整通货膨胀的成本每年再向下调整的钱在这一年的真正价值相比,今天的钱,这是很容易做到与大多数电子表格内置的公式。
你怎么能使用生命周期成本法新设施?
同时尽量减少新建筑的初始投资成本似乎是正确的,即保存,现在做法可能花费了很多更在建筑物的使用寿命。初始投资成本是决策过程的最明显和最容易测量的一部分,但糟糕的决策成本高,仅在未来看到。
降低总成本最简单的方法是建立运行效率为使用现有的技术,很多都是很好的发展,但并不经常使用建筑物的设计和施工。下面是一些比较有用的。
绿色行动
使用绿色标准和措施来降低持续的能源成本。这包括设施的设计和设备的能源效率。这在政治上和社会上都是正确的,同时有助于降低总的拥有成本。
工厂的运营在输入设计
让设施员工和服务供应商,如保管员、场地、机械/电气服务承包商,就设计提供指导,以减少运作成本。
价值工程
价值工程超越财务分析,评估设计,包括材料、设备和功能需求,以消除或修改设计元素,减少不必要的成本。
调试
调试保证,因为它是设计的建筑正在执行,符合规格和你投入的设计,以降低成本的努力一定会实现。
如何减少你目前的设施与生命周期成本计算运营成本?
你现有的设施有运营预算和资本置换预算。您可以使用LCC方法来管理这些成本,其中可能包括根据您收集的信息扩展或提前替换它们。这个过程最好的部分是它迫使您了解当前的操作成本和替代方案。
最重要的是要了解你的主要系统的成本。这包括定期维修和预防性维护,维修正在进行,耗材和能源成本。有了合适的软件或更小的组合,一个上最新的电子表格,你可以有你需要的信息。
其次,你需要对你的设备,这是密切相关的可靠性,保养/维修成本和能源消耗,更不用说需要更换的时间内的状况的信息。
随着下控制维护成本,看看你的旧设备,并使用LCC,估计你目前的费用,更换成本和时间框架。重新做评估与早期的替代品,包括基于这些信息降低运营成本,包括能源,并作出决定。
使用LCC方法会为你提供你需要一个明智的决定的财务信息。这也使得你看所有的费用更加紧密,从而有助于减少当前和未来的开支。
通过设计和施工降低总成本
降低总成本最简单的方法是建立运行效率为利用现有技术建筑物的设计和施工。
需要注意的是,这些技术可能会延长整个项目的时间,增加咨询/专业费用,并可能导致增加初始成本的设计更改。将这些技术构建到最初的计划和预算中,然后使用结果,以及相关的财务分析来证明增加的建设成本是合理的,从而降低了正在进行的成本。
多学科的方法来设计
涉及全方位的整个设计过程的学科,与建筑师为主导的方法,能够更好地融入学科。最终的结果是由解决方案,而不是设计驱动。
绿色行动
绿色建筑的成本增加,特别是当它LEED认证,通常是比较容易证明并获得批准。政府的一些水平已经强制或鼓励绿色建筑。请记住,虽然正式的标准和措施,如LEED携带的绿色标签,其他技术也应该用来降低成本。当证明的绿色倡议的旗帜下,增加的成本,一定要采取减少能源的全部优势形成的所有举措考虑在内。
工厂的运营在输入设计
这是在新项目的设计阶段极少会征询就有关如何减少未来的运营成本的设计输入工具的专业人士。
由于目前的成本高达总拥有成本的85%,这是一个重大的疏忽。如果你有足够的内部运营资源,有必要的时间和经验,这是一个非常低成本的省钱方法。也就是说,你可以用外部资源或顾问来增加某些领域的内部资源。例如,让清洁、场地、维护、安全及其他服务的服务提供者参与进来,将为降低运营成本的设计元素提供宝贵的指导。
生命周期成本核算
LCC分析考虑了四个关键的成本因素,以确定设计方案的最低总成本。这是一种成熟的经济分析方法,它采用一个组件一个组件的方法来计算初始成本,以及维护、能源和更换或更新设备的成本。该分析是严格的,考虑到货币的时间价值和通货膨胀,以制定一个净现值的总成本的组件在其整个生命周期。
这种技术可以用于设计/构建投标实现最低总成本,而不是最低的初始建设成本。通过由第三方要求LCC分析每个提交的组成部分,并使用结果作为最终选择的基础,你可以做出最好的财务决策。
对于总费用的公式很简单:
初始/资本成本
加上维修成本
加上营业成本(耗材/工具/职员)
加整修/置换成本(按残值减少,如果有的话)
总生命周期成本
将行中的所有您的费用在电子表格中,充气运营成本(特别是能源)每年。
使用您的电子表格软件的净现值(NPV)的公式计算出更换的实际成本和营业成本比预期的寿命。将其复制并进行更改基础上提前或推迟更换和运营成本,以确定最佳的选择减少。
价值工程
这个工具与LCC密切相关,它们经常一起工作。与LCC不同,价值工程超越了纯粹的财务分析,评估设计,包括材料、设备和功能需求。其目的是消除或修改设计的元素,这些元素不是达到功能需求所必需的,就是增加不必要的成本。
一般来说,价值工程将带动设计,设备选型方案。那么LCC将分析这些决策的总体经济影响。
调试
即使设计反映了初始和总拥有成本的最佳价值,在施工期间的设计的实际实施也需要根据设计规范进行验证。仅能源调试成本的回报就不到5年。这对整个建筑的使用寿命产生了巨大的影响。
调试是一个质量保证过程,它通过测试和文档证明在建造过程中安装的系统符合最初的设计标准。整个施工过程由第三方委托顾问进行。
要获得从调试过程中的最佳值时,工作人员FM应当参与在施工期间对系统的调试和接受培训。由于运营成本是迄今为止的总拥有成本中最大的一部分,关键是给业务人员,他们需要按照设计意图有效地操作设备的知识。
米歇尔Theriault
米歇尔·特里奥特(Michel Theriault)是新书《管理设施和房地产》(Managing Facilities and Real Estate)的作者。He is an independent consultant providing strategic and management solutions for Facility Managers. He has many years of experience in all areas of FM, including operations, performance management, change management, customer service, service level definitions, outsourcing, and RFP’s. He authors a blog atthebuiltenvironment.ca最近开始为FM调查和研究的一个新网站www.fminsight.com。他欢迎您的意见和反馈michel@strategicadvisor.ca要么strategicadvisor.ca。