移动还是改进?

为什么搬家吗?

1. 你不能通过改造来改善社区。

2. 有时候你对生活方式的需求超过了你现在的家。

3. 你在低迷的房地产市场中找到了一个不可否认的经济机会。

Vincent和Liyan Pinto住在一个更新过的三居室农场里，位于一个理想的休斯顿社区。不幸的是，他们的房子坐落在一条繁忙的街道上，当他们的小儿子在院子里玩耍时，平托一家非常不舒服。于是，他们在离原来的家几个街区远的一条僻静的死胡同里找到了一栋类似的房子。利用打折销售环境的双重优势，他们以极好的价格买下了新房，而该地区强劲的租赁市场又让他们可以出租旧房子获利。平托一家是一个幸运的家庭，但仍然是一个特例，因为大多数房主必须卖掉房子才能买得起新房子，而在今天的买方市场，如果你的现有房屋也将以大幅折扣出售，那就有点令人不安了。

该机构的贝克(Kermit Baker)说，这也是二手房市场在2005年以来的五年间从620万套跌至430万套的原因之一联合住房研究中心哈佛大学的。如果你没有房子要卖，如果你可以忍受价值的损失，或者，像平托斯一家，如果你可以保留旧房子并把它租出去，那就抓紧时间搬出去再好不过了。

什么时候搬?

当你现有的家已经成为负担时，搬家是最有意义的。许多上了年纪的空巢老人发现，孩子离开家后，额外的卧室和大院子失去了实用价值。相反，越来越多的家庭发现这种价值的损失，当家庭需要进行大量的改造以满足他们的需求时。因为你可以以低于重置价值的价格购买现有的房子，一个大型的重新装修项目可能会比搬家更费力，甚至更贵。

然而，在今天的房地产市场上寻求最好的交易可能会导致一些陷阱。一个具有吸引力的止赎价格可能需要昂贵的升级和维修，留下你在一个不令人羡慕的位置搬家，然后重新装修。即使是在最好的时期，重新装修在转售时也只能收回成本的一个百分比。内布拉斯加州奥马哈市Keller Williams公司的一名房地产经纪人Judy Mutzenberger说:“对于大多数买家来说，在一个很少或不需要修缮或改进的房子上找到一个划算的价格是最有意义的。”

Mutzenberger解释说，考虑到搬家的总成本也是很重要的。“除了买新房的成本之外，一个现实的计算必须包括卖掉现有房屋、搬家的成本，以及设置公用设施的额外费用，以及可能支付更高的税收和保险。”

一个网站,改造估计，提供了一个计算器，至少可以帮助解决方程中的构造差异。这个计算器由一个既不提供销售服务也不提供装修服务的长期房地产投资者建立，它并不倾向于搬迁或改进，而是通过一系列70个问题来指导那些考虑其他方案的人，这些问题会导致估算成本的比较。

当然，搬家的收益和成本分析并不局限于美元和美分。史蒂夫·杜瓦尔(Steve Duval)最近将他内布拉斯加州林肯市(Lincoln)的房子挂牌出售，在找到买家之前，他装上搬家的货车，前往阳光明媚的圣地亚哥(San Diego)。他的动机与金钱无关。“圣地亚哥没有雪，”杜瓦尔说，而且没有办法改造你的方式来摆脱冬天的天气。

为什么改善?

1. 你找不到更好的位置了。

2. 你的房子太完美了。

3. 你不能卖掉你的房子，还需要更多的空间。

尽管家装行业和大多数其他行业一样遭受了损失，但它比房屋建造和销售遭受的损失要小得多。贝克解释说，在二手房销售下降超过30%的同一时期，全国范围内的改建工程从2005年的2800亿美元增加到2010年的3030亿美元，改善了近8%期货项目在联合中心。该中心预计仅在2011年就会有4%到6%的改善。

重新装修(而不是搬家)的理由包括一个非常有力的理由:你不需要在最近历史上最糟糕的销售环境中卖掉你的房子。由于抵押贷款利率较低，许多房主已经安顿下来，并将所需改善的成本纳入有利的再融资方案，避免了买卖房屋的风险。然而，根据贝克的说法，可自由支配的重大改进，如美食厨房和奖金房，市场仍然疲软。大多数人都在做替换工程，比如更换新的壁板、屋顶和窗户。

高能源价格和税收优惠政策帮助推动了小规模的繁荣与能源相关的升级，如更换炉和空调，密封和绝缘升级和新的厨房用具。贝克认为，即使在房地产市场企稳之后，这一趋势仍将继续。贝克说:“因为需要一段时间，价值才会上升到足以让一些抵押贷款脱离困境的程度，而那些以目前非常低的利率进行再融资的人不会愿意支付更昂贵的贷款。”

什么时候来改善?

传统上，价值决定了房主在改建时的选择。大肆吹嘘的重塑杂志成本与价值报告每年公布的一份报告比较了普通改建项目的成本和它们转售时的现值，这使得诸如厨房升级等可自由支配的项目更容易被证明是合理的，因为出售时增加的价值通常会抵消大部分投资。但2010- 2011年的数据没有提供多少鼓舞人心的信息，证实了从2006年开始整体成本价值比的下降趋势。

如果没有经济激励，什么时候改进就像什么时候买一双新鞋一样是个人的决定——当旧鞋已经穿破了或者你只是想要一个新款式。换句话说，当有必要保持你的房子在良好的状态，或当项目增加享受时，改善。家得宝(Home Depot)报告称，大多数消费者虽然重新有了购物的心情，但他们的项目仅限于化妆品升级，比如油漆，以及简单的替换，例如灯具．让你的家更舒适并不需要额外的花费。

如何提高?

具体做什么取决于你打算在这里待多久。如果你打算在家里住很长一段时间，那么把这些项目安排在几个季节之后，重点是保护你的家的功能和耐用性，个人需求排在第二位。

如果你计划在不久的将来卖掉你的房子，集中在执行延期维修和制造外观的改进．记住，一个潜在的买家可能会欢迎挑战的个性化内部，但没有人想买一个漏屋顶或霉菌生长在地下室的墙壁。与我们交谈过的每一位专家，包括房地产经纪人和重塑师，都证实，在为二手房定位时，路边的吸引力仍然是最重要的。小的外部升级，比如更换前门或车库门而装饰的油漆可以促使买家进来仔细看看。