是要搬家还是要进步?

为什么要搬家？

1. 你不能通过改造来升级社区。

2. 有时你的生活方式需求已经超过了你现在的家。

3. 你发现了一个不可否认的经济机会，可以在低迷的房地产市场上购买。

文森特和李彦·平托住在一个更新的三居室农场，位于令人向往的休斯顿社区。不幸的是，他们的房子坐落在一条繁忙的街道上，当他们的小儿子在院子里玩耍时，平托夫妇感到非常不舒服。因此，他们在一个安静的死胡同里找到了一所类似的房子，离他们原来的家只有几个街区。利用打折销售环境的双重优势，他们以优惠的价格购买了新房子，而该地区强大的租赁市场使他们能够以盈利的方式租赁旧房子。作为一个幸运的家庭，平托家族仍然是一个反常现象，因为大多数房主必须出售才能买得起新房子，而今天的买方市场是一个小小的安慰，因为你现有的房子也将以大幅折扣出售。

该机构的贝克(Kermit Baker)说，这是二手房市场自2005年以来的五年间下跌近30%的原因之一，二手房销售量从620万套跌至430万套住房研究联合中心哈佛大学的。如果你没有房子要卖，如果你能忍受价值的损失，或者，像平托家一样，如果你能保留旧房子并出租，那最好是抢个好价钱搬走。

什么时候搬?

当你现有的房子成为负担时，搬家是最有意义的。许多上了年纪的空巢老人在孩子们离开家，额外的卧室和大院子失去了实际价值后才发现这种价值的丧失。相反，越来越多的家庭发现这种价值的损失时，房子需要非常广泛的改造，以满足他们的需要。因为你可以以低于重置价值的价格购买一套现有的房子，一个大型的重建项目可能更费力，甚至可能比搬家更贵。

然而，在当今的房地产市场上寻找最好的交易可能会导致一些陷阱。一个价格诱人的止赎可能需要昂贵的升级和维修，让你在一个不令人羡慕的位置移动，然后重新装修。即使在最好的情况下，重新装修也只能收回转售成本的一部分。内布拉斯加州奥马哈Keller Williams公司的房地产经纪人朱迪·穆岑伯格(Judy Mutzenberger)说:“对大多数买家来说，找到一套几乎不需要或根本不需要维修或改进的房子是最有意义的。”

Mutzenberger解释说，记住搬家的总成本也很重要。“除了购买新房的成本外，现实的计算还必须包括出售现有房屋、搬家的成本，以及设置公用设施和可能支付更高税收和保险的额外费用。”

一个网站，改造估计，提供了一个计算器，它至少有助于解决等式中的构造差异。这个计算器是由一位长期的房地产投资者建立的，既不提供销售服务，也不提供改造服务。它不支持搬家或改进，而是通过一系列70个问题来指导那些考虑替代方案的人，这些问题会导致估计成本的比较。

当然，搬家的收益和成本分析并不局限于美元和美分。史蒂夫·杜瓦尔（Steve Duval）最近在内布拉斯加州林肯市（Lincoln，Nebraska）出售了自己的房子，在有买家之前，他先把车装上，开往阳光明媚的圣地亚哥。他的动机与金钱无关。“圣迭戈没有雪，”杜瓦尔说，也没有办法改变你的冬季天气。

为什么要改进？

1. 你找不到更好的地方了。

2. 你的房子近乎完美。

3. 你不能卖掉你的房子，还需要更多的空间。

尽管家装业和大多数其他行业一样受到了冲击，但它受到的冲击要比房屋建筑和销售受到的冲击小得多。贝克解释说，在二手房销售下滑超过30%的同一时期，全国范围内的房屋改造从2005年的2800亿美元上升到2010年的3030亿美元，增长了近8%期货计划在联合中心。该中心预计，仅2011年就有4%- 6%的改善。

重新装修(而不是搬家)的理由包括一个非常有力的理由:在最近历史上最糟糕的销售环境中，你不需要卖掉你的房子。由于抵押贷款利率较低，许多房主已经适应了，并将必要的改善成本纳入了有利的再融资方案，从而避免了买卖风险。然而，贝克表示，美食厨房和奖金房等可自由支配产品的市场仍然疲弱。大多数人都在做替换项目，比如更换新的壁板、屋顶和窗户。

高企的能源价格和税收抵免激励，帮助推动了一场小规模的繁荣与能源相关的升级，例如更换炉子和空调，密封和绝缘升级，以及新的厨房用具。贝克认为，即使在住房市场企稳之后，这种趋势仍将继续。贝克说:“因为房价上涨到足以让一些抵押贷款从水里出来需要一段时间，而那些以目前非常低的利率进行再融资的人不会想用更昂贵的支付方式进行交易。”

何时改进？

传统上，价值驱动着房主在改造中做出的选择。吹嘘重塑杂志成本与价值报告每年公布的一份报告比较了普通改建项目的成本和它们转售时的当前价值，这让人们更容易证明可自由选择的项目是合理的，比如厨房升级，因为出售时增加的价值往往会抵消大部分投资。但2010- 2011年的数据并没有带来多少鼓舞，证实了从2006年开始的总成本与价值比率的下降趋势。

如果没有经济激励，何时改进的决定就变得像何时买一双新鞋一样个人化——当旧鞋已经穿破，或者当你只是想要一种新款式时。换言之，当需要保持你的房子处于良好状态时，或者当项目增加了乐趣时，要改进。家得宝报告称，大多数客户虽然重新开始购物，但他们的项目仅限于化妆品升级，例如油漆，易于更换，例如灯具．使你的家更舒适并不需要特别的花费。

如何改进？

具体做什么取决于你打算在原地呆多久。如果你打算在家里住很长一段时间，在几个改建季节安排项目，重点是保护你的家的功能和耐用性，个人的需求远远排在第二位。

如果你打算在不久的将来卖掉你的房子，那么集中精力进行延期维护和维修外部改进. 请记住，潜在买家可能会欢迎个性化内饰的挑战，但没有人愿意购买屋顶漏水或地下室墙上长有霉菌的房子。与我们交谈过的每一位专家，包括房地产经纪人和改造商，都证实，在确定房屋转售位置时，抑制上诉仍然是最重要的因素。小型外部升级，例如更换前门或车库门而且，在装饰上涂漆可以促使买家走进来仔细看看。