生命周期视图:总拥有成本驱动行为

估计操作过该设施的寿命的总成本，并使用这些信息作为预算的一部分，决策过程以做出更好的决策，其中包括更多的前期资金来设计和构建更高效的建筑到达。

使用生命周期成本（LCC）方法可以帮助降低短期和长期的成本。LCC超出时更换设备或建筑构件的特定部分;它是关于采取有系统的方法在资产的生命平衡的维护成本，运营成本和更换/整修费用。虽然它可能看起来很复杂，在实际应用中，这是非常简单的。

低成本成本包括与建筑物资产有关的所有费用，包括从购置到处置/更换建筑物本身的费用。由于实际的原因，通常使用一个典型的寿命，比如30年或50年，这取决于您的组织和您拥有的设施的类型。

对于未来的测量成本，向上调整通货膨胀的成本每年再向下调整的钱在这一年的真正价值相比，今天的钱，这是很容易做到与大多数电子表格内置的公式。

如何使用新设备的生命周期成本?

同时尽量减少新建筑的初始投资成本似乎是正确的，即保存，现在做法可能花费了很多更在建筑物的使用寿命。初始投资成本是决策过程的最明显和最容易测量的一部分，但糟糕的决策成本高，仅在未来看到。

降低总成本最简单的方法是建立运行效率为使用现有的技术，很多都是很好的发展，但并不经常使用建筑物的设计和施工。下面是一些比较有用的。

绿色行动

使用绿色标准和倡议来降低当前的能源成本。这包括设施的设计和设备的能源效率。这在政治上和社会上都是正确的，同时有助于降低总拥有成本。

设备操作投入设计

让设施人员和服务供应商(如保管、场地、机电服务承办商)就设计提供指导，以尽量减少营运成本。

价值工程

价值工程超越了财务分析和评估设计，包括材料、设备和功能需求，以消除或修改设计元素，减少不必要的成本。

调试

调试保证，因为它是设计的建筑正在执行，符合规格和你投入的设计，以降低成本的努力一定会实现。

如何用生命周期成本来降低现有设施的运营成本?

你现有的设备有一个运行预算和一个资本更新预算。您可以使用LCC方法来降低这些成本，其中可以包括根据您收集的信息延长或提前更换。这个过程最好的部分是它迫使你理解你当前的运营成本和替代方案。

最重要的是了解主要系统的成本。这包括定期服务和预防性维护、持续维修、消耗品和能源费用。有了正确的软件或较小的投资组合，最新的电子表格，您就可以得到您需要的信息。

其次，你需要对你的设备，这是密切相关的可靠性，保养/维修成本和能源消耗，更不用说需要更换的时间内的状况的信息。

在维护成本可控的情况下，查看旧设备并使用LCC，估算当前成本、替换成本和时间框架。使用包括较低运营成本(包括能源)在内的较早替换重新进行评估，并根据这些信息做出决策。

使用LCC方法会为你提供你需要一个明智的决定的财务信息。这也使得你看所有的费用更加紧密，从而有助于减少当前和未来的开支。

通过设计和施工降低总成本

降低总成本最简单的方法是建立运行效率为利用现有技术建筑物的设计和施工。

需要注意的是，这些技术可能会延长项目的总时间，增加预先的咨询/专业费用，并可能导致增加初始成本的设计更改。将这些技术构建到最初的进度和预算中，然后使用结果，以及相关的财务分析，来证明增加的建设成本可以降低持续的成本。

多学科的方法来设计

与架构主导的方法相比，在整个设计过程中涉及所有的规程，可以更好地集成规程。最终结果是由解决方案而不是设计驱动的。

绿色行动

增加的绿色建筑成本，特别是当它是LEED认证，通常更容易证明和获得批准。一些级别的政府已经开始强制或鼓励建造绿色建筑。请记住，虽然像LEED这样的正式标准和举措带有绿色标签，但也应该使用其他技术来降低成本。当在绿色倡议的旗帜下为增加的成本辩护时，一定要考虑到所有倡议减少能源的全部好处。

设备操作投入设计

这是在新项目的设计阶段极少会征询就有关如何减少未来的运营成本的设计输入工具的专业人士。

由于持续的成本高达总拥有成本的85%，这是一个重大的疏忽。如果你有足够的内部运营资源和必要的时间和经验，这是一个非常低成本的省钱方法。也就是说，您可以通过外部资源或顾问为某些领域增加内部资源。例如，让清洁、场地、维护、安全和其他服务的服务提供商参与进来，将为降低运营成本的设计要素提供宝贵的指导。

生命周期成本计算

LCC分析考虑了四个关键的成本组成部分，以确定设计方案的最低总成本。这是一种完善的经济分析方法，对建筑的初始成本、维护、能源和设备的更换或更新成本逐项进行分析。分析是严格的，将货币的时间价值和通货膨胀考虑在内，从而得出这些组件在整个生命周期的总成本的净现值。

这种技术可以用于设计/建造投标，以实现最低的总成本，而不是最低的初始建设成本。通过要求第三方的低成本成本分析作为提交的一部分，并使用结果作为最终选择的基础，您可以做出最佳的财务决策。

对于总费用的公式很简单：

初始/资本成本

加上维修成本

加上运营成本(消耗品/公用设施/人员)

加整修/置换成本（按残值减少，如果有的话）

总生命周期成本

把你所有的成本列在你的电子表格中，使你的运营成本(尤其是能源)每年膨胀。

在电子表格软件中使用净现值(NPV)公式来计算预期寿命内的实际替换成本和运行成本。复制它，并根据更早或更晚的更换和操作成本的降低进行更改，以确定最佳选择。

价值工程

这个工具与LCC密切相关，它们经常一起工作。与低成本成本不同，价值工程超越了纯粹的财务分析，并评估设计，包括材料、设备和功能需求。其目的是消除或修改设计中不需要实现功能需求或增加不必要成本的元素。

通常，价值工程将推动设计和设备选择。然后，LCC将分析这些决策的总体经济影响。

调试

即使设计反映了初始和总拥有成本的最佳价值，在施工期间设计的实际实施也需要根据设计规范进行验证。仅能源调试费用的回报不到五年。这对整个建筑的整体效益有很大的影响。

调试是一个质量保证过程，通过测试和编制文件来验证在施工过程中安装的系统是否符合原始设计标准。整个施工过程由第三方委托顾问进行。

要获得从调试过程中的最佳值时，工作人员FM应当参与在施工期间对系统的调试和接受培训。由于运营成本是迄今为止的总拥有成本中最大的一部分，关键是给业务人员，他们需要按照设计意图有效地操作设备的知识。