生命周期视图:所有权的总成本驱动行为

评估整个设施寿命周期的运营总成本，并将此信息作为预算和决策过程的一部分，以获得更好的决策，包括更多的前期资金，以设计和建造更高效的建筑。

使用生命周期成本(LCC)方法可以帮助降低短期和长期成本。LCC不仅仅是指何时更换特定的设备或建筑部件;它是关于采取一种系统的方法来平衡资产生命周期内的维护成本、运营成本和更换/翻新成本。虽然它看起来很复杂，但在实际应用中却是非常简单的。

低成本成本包括与建筑物资产从购置到处置/更换建筑物本身有关的所有费用。出于实际原因，通常使用一个典型的寿命，例如30年或50年，这取决于您的组织和您所拥有的设施类型。

对于衡量未来年份的成本，根据每年的通胀成本向上调整，然后根据当年货币的实际价值向下调整，这在大多数电子表格的内置公式中很容易做到。

如何对新设备使用生命周期成本法?

虽然将新建筑的初始资本成本降至最低似乎是正确的，但这种“立即节省”的方法可能会在建筑的寿命期内造成更多的成本。最初的资本成本是决策过程中最明显和最容易衡量的部分，而错误决策的高成本只有在未来才能看到。

降低总成本的最简单方法是利用现有技术在建筑的设计和建造中提高运行效率，其中许多技术已经很成熟，但并不总是被使用。下面是一些比较有用的方法。

绿色行动

使用绿色标准和倡议来降低持续的能源成本。这包括设施是如何设计的以及设备的能源效率。这在政治上和社会上都是正确的，同时有助于降低总拥有成本。

设计中的设施操作输入

让设施员工和服务供应商(如保管员、场地、机电服务承办商)就设计提供指导，以减少运作成本。

价值工程

价值工程超越财务分析，评估设计，包括材料、设备和功能需求，以消除或修改设计元素，减少不必要的成本。

调试

试运行确保建筑按照设计进行，符合规格要求，你为降低成本而投入的努力将得到实现。

如何利用生命周期成本降低现有设施的运营成本?

您现有的设施有一个运营预算和资本替换预算。您可以使用LCC方法降低这些成本，这可能包括基于您收集的信息扩展或推进替换。这个过程最好的部分是，它迫使您了解当前的运营成本和替代方案。

最重要的是了解主要系统的成本。这包括定期服务和预防性维修、不断维修、消耗品和能源费用。使用正确的软件或更小的投资组合，一个最新的电子表格，你就可以得到你需要的信息。

其次，你需要了解设备的状况，这与可靠性、维护/维修成本和能源消耗密切相关，更不用说所需的更换时间框架。

在维护成本可控的情况下，查看旧设备并使用LCC，估计当前成本、更换成本和时间框架。重新评估早期的替代方案，包括降低运营成本，包括能源，并根据这些信息做出决定。

使用LCC方法将为您提供明智决策所需的财务信息。它还能让你更仔细地审视所有的成本，从而有助于减少当前和未来的支出。

通过设计和施工降低总成本

降低总成本的最简单方法是利用现有技术在建筑的设计和建造中提高运营效率。

需要注意的是，这些技术可能会延长项目的总时间，提前增加咨询/专业费用，并可能导致设计更改，从而增加初始成本。将这些技术构建到最初的进度和预算中，然后使用结果，以及相关的财务分析，以证明增加的建设成本可以降低持续成本。

多学科设计方法

与架构师主导的方法相比，在整个设计过程中涉及所有的规程，能够更好地集成规程。最终结果是由解决方案而不是设计驱动的。

绿色行动

绿色建筑的成本增加，特别是当它获得LEED认证时，通常更容易证明其合理性并获得批准。一些级别的政府已经在强制或鼓励绿色建筑。请记住，虽然正式的标准和倡议，如LEED带有绿色标签，其他技术也应该被用来降低成本。当在绿色倡议的旗帜下证明增加的成本时，一定要考虑到所有倡议的能源削减的全部好处。

设计中的设施操作输入

在一个新项目的设计阶段，很少有设施专业人员就如何最小化未来运营成本的设计征求意见。

由于正在进行的成本高达拥有总成本的85%，这是一个重大的疏忽。如果你有足够的内部运营资源和必要的时间和经验，这是一个非常低成本的省钱方法。也就是说，对于某些领域，你可以用外部资源或顾问来增加内部资源。例如，涉及到清洁、场地、维护、安全和其他服务的服务提供商，将为降低运营成本的设计要素提供宝贵的指导。

生命周期成本计算

LCC分析考虑了四个关键的成本组成部分，以确定设计方案的最低总成本。它是一种成熟的经济分析方法，采用逐个组件的方法计算初始成本，以及在建筑的整个生命周期内设备的维护、能源和更换或更新成本。分析是严格的，考虑了货币的时间价值和通货膨胀，为组件在其整个生命周期的总成本开发一个净现值。

这种技术可以用于设计/建造招标，以达到最低的总成本，而不是最低的初始建设成本。通过要求第三方在每次提交中进行LCC分析，并将结果作为最终选择的基础，您可以做出最佳的财务决策。

总成本的公式很简单:

初始/资本成本

+维护成本

加上运营成本(消耗品/水电/人员)

加上翻新/更换成本(如果有的话，按残值减少)

生命周期总成本

在电子表格中把所有的成本列成一行，增加每年的运营成本(尤其是能源)。

在电子表格软件中使用净现值(NPV)公式来计算替换的实际成本和预期寿命内的运营成本。复制它，并根据早期或晚期的替换和运营成本的降低做出更改，以确定最佳选择。

价值工程

这个工具与LCC密切相关，它们经常一起工作。与LCC不同，价值工程超越了纯粹的财务分析，并评估设计，包括材料、设备和功能需求。其目的是消除或修改那些不需要实现功能需求或增加不必要成本的设计元素。

一般来说，价值工程将推动设计和设备选择的选择。LCC将分析这些决策的总体经济影响。

调试

即使设计反映了初始所有权和总所有权成本的最佳价值，在构建过程中设计的实际实现也需要根据设计规范进行验证。仅能源调试成本的回报就在5年之内。这对整个建筑的寿命有很大的影响。

试运行是一个质量保证过程，通过测试和文档证明在施工期间安装的系统符合最初的设计标准。这个过程在整个施工过程中由第三方委托顾问进行。

为了从调试过程中获得最佳价值，FM人员应该参与调试，并在施工阶段接受系统培训。由于到目前为止，运营成本是总拥有成本的最大部分，因此，向运营人员提供他们需要的知识，以便根据设计意图有效地运营设施，这是至关重要的。