当一个站点的布局成为分区问题时

一个未知的因素是，你对土地的预期用途如何与城市分区领导人对该物业的意图进行比较，更不用说民间组织对社区应该是什么样子的看法了。

在董事会会议上，在私人电话交谈中，在公共街道上，在开发商最不希望出现的时候，这种太过熟悉的争议经常会展现出它闪亮的一面。因此，任何有经验的开发人员可能会告诉您，您应该总是抱着最好的希望，并预料会遇到各种障碍。

“好的艺术效果图很重要。建造像效果图这样的建筑也很重要，否则下次它可能会咬你一口。”维斯康公司发展总监杰夫·迪兹

如果您和大多数开发人员一样，您希望社区为您的成品感到自豪。毕竟，快乐的邻居意味着快乐的顾客。有时，要达到令人满意的最终结果，就意味着要改变计划，以满足他人的愿望，并牺牲自己的一些底线。

格兰德维，俄亥俄州，沃尔格林

杰夫·迪兹在俄亥俄州派珀派克为维斯康西公司有限公司开发商业地产已有15年。在那段时间里，作为开发总监，他已经为Walgreen Co.开发了大约75家商店。他说，有时候社区会对新Walgreens商店的建设感到兴奋，而有时候他会一直面临社区成员的批评。

“我们希望客户能够接受(社区需要的变化)，”迪兹说。他说:“如果我们的项目得到批准，我们希望社区会感到高兴。有好的艺术效果图是很重要的。建造像效果图这样的建筑也很重要，否则下次它可能会咬你一口。”

2007年，迪兹看到了在俄亥俄州格兰德维尤高地格兰德维尤和第五大道交叉口西北角建造沃尔格林商店的价值。毕竟，街对面有一家与之竞争的CVS商店，他看到了沃尔格林在社区盈利的机会。计划的一部分是拆除五金店和部分购物广场，并在旁边修建沃尔格林。

“我们试图尽可能地施加影响，”丽贝卡·奥贝斯特(Rebecca Obester)说，她是美景镇高地第五家由西北委员会(Northwest Commission)创办的社区组织的联合创始人，该组织负责代表美景镇高地社区活动和哥伦布市的利益。“(维斯康西和沃尔格林公司)必须听我们的。我们只是想让(这个地区)看起来不错，而不是过度开发。”

在与沃尔格林公司、维斯康西公司和哥伦布市的谈判中，奥贝斯特的团队代表了社区的利益。Obester认为Visconsi和Walgreen Co.应该在街道附近建造Walgreens，以创建城市综合复古感。她说，她想要的开发类型将改善该地区的整体外观，增加房地产价值，并在购物社区创造更广泛的兴趣。

西北委员会提出的第五项要求是，该项目需要Visconsi在靠近街道的地方开发Walgreens区。但是，在哥伦布市被要求批准Grandview Heights Walgreens商店的开发和建设之前，这种覆盖没有得到批准。

该商店建于2008年，当时的街道更接近于现有的购物广场，而不是街道。

奥贝斯特说:“我们警告(市官员)的许多事情都变成了现实。”“许多企业现在都在抱怨被(隐藏在沃尔格林)后面。他们撑起伞来突出(吸引顾客)。”

奥贝斯特说，如果在沃尔格林商店建造之前，她提出的分区覆盖被批准，那么Visconsi和沃尔格林公司将被要求以城市综合复古的方式将商店放在离街道更近的地方。她想要的叠加现在生效。

“很多时候，在覆盖区，他们试图让街道上的硬边。你可以用一堵砖墙或围墙来创造一个坚硬的边缘，就像你可以用建筑物的正面来创造一个坚硬的边缘一样。在不牺牲租户意愿的情况下，你可以通过不同的方式来实现你在社区中需要实现的目标。”维斯康公司发展总监杰夫·迪兹

“它看起来仍然像一个大盒子商店挤在一个小的grandview - germany Village区域，”她说，指的是邻近的德国村庄社区，那里的商业建筑项目被紧密地拉到街道上，给人一种城市复古的感觉。“我们确实影响了(沃尔格林的建筑)，因为它的颜色更好一点，他们还建了一些围栏和树木。”

“不幸的是，社区对我们不满意，因为我们没有把大楼拉到街上，”迪兹回应说。“与此同时，我们没有被要求把建筑拉到街上，因为覆盖物还没有生效。在一天结束的时候，我们尽可能地将(新的沃尔格林商店)与现有的建筑连接起来。”

行为表示,他对商店的发展上做出了一些让步,包括构建一个硬边街上砖柱和击剑,额外的细节,增加残疾人坡道财产不属于沃尔格林公司和建筑背后的小巷的叠加。这一切都让维斯康西和沃尔格林公司付出了额外的代价。

使用社区覆盖

迪兹说，重要的是要把新的开发项目看成是一半是法律，一半是艺术。

他说:“这样做的部分原因是为了合法地做正确的事情来保护自己。”但通常情况下，最大的一半是它看起来的样子。如果你的预算中有足够的钱从建筑学的角度满足人们，那么你应该去做。”

理解覆盖是开发过程中的一个重要方面。也许更重要的是了解市和县官员试图通过分区覆盖来完成什么。

迪兹说，他在开发土地时采用了雇用当地律师和建筑师的策略，因为他们更有可能熟悉分区覆盖的理想和目标。迪兹的工作是确保他的客户和社区满意。将这两方面结合在一起有时是具有挑战性的。

迪兹说:“很多时候，他们试图在街道上用覆盖物把硬边覆盖起来。“你可以用一堵砖墙或围墙创造出一个坚硬的边缘，就像你可以用建筑物的正面一样。在不牺牲租户意愿的情况下，你可以通过不同的方式来实现你在社区中需要实现的目标。”

然而，迪兹说，在一天结束的时候，“租客必须快乐。”