是要搬家还是要进步?

为什么搬家吗?

1. 你不能通过改造来升级这个社区。

2. 有时你的生活方式需求已经超过了你现在的家。

3. 你在低迷的房地产市场找到了一个无可否认的经济机会。

文森特·平托(Vincent Pinto)和利扬·平托(Liyan Pinto)夫妇住在休斯敦一个理想的社区里，他们翻修了一座三居室农场。不幸的是，他们的房子坐落在一条繁忙的街道上，当他们年幼的儿子在院子里玩耍时，平托夫妇感到非常不舒服。于是，他们在一条安静的死胡同里找到了一所类似的房子，离他们原来的家只有几个街区。他们利用打折销售环境的双重优势，以极好的价格购买了新房，而该地区强劲的租赁市场让他们可以出租旧房子，赚取利润。作为一个幸运的家庭，平托一家仍然是一个特例，因为大多数房主必须卖掉房子才能买得起新房子，而当你的现有房屋也将以大幅折扣出售时，如今的买方市场也没有多少安慰。

该机构的贝克(Kermit Baker)说，这是二手房市场自2005年以来的五年间下跌近30%的原因之一，二手房销售量从620万套跌至430万套住房研究联合中心哈佛大学的。如果你没有房子要卖，如果你能忍受价值的损失，或者，像平托家一样，如果你能保留旧房子并出租，那最好是抢个好价钱搬走。

什么时候搬?

当你现有的房子成为负担时，搬家是最有意义的。许多上了年纪的空巢老人在孩子们离开家，额外的卧室和大院子失去了实际价值后才发现这种价值的丧失。相反，越来越多的家庭发现这种价值的损失时，房子需要非常广泛的改造，以满足他们的需要。因为你可以以低于重置价值的价格购买一套现有的房子，一个大型的重建项目可能更费力，甚至可能比搬家更贵。

然而，在当今的房地产市场上寻找最好的交易可能会导致一些陷阱。一个价格诱人的止赎可能需要昂贵的升级和维修，让你在一个不令人羡慕的位置移动，然后重新装修。即使在最好的情况下，重新装修也只能收回转售成本的一部分。内布拉斯加州奥马哈Keller Williams公司的房地产经纪人朱迪·穆岑伯格(Judy Mutzenberger)说:“对大多数买家来说，找到一套几乎不需要或根本不需要维修或改进的房子是最有意义的。”

Mutzenberger解释说，记住搬家的总成本也很重要。“除了买新房的成本，一个现实的计算必须包括卖掉现有房屋的成本，搬家的成本，安装公用事业设施的额外费用，可能还要支付更高的税收和保险。”

一个网站,改造估计，提供了一个计算器，至少可以帮助解决方程中的结构差异。该计算器由一位既不提供销售服务也不提供改建服务的长期房地产投资者设立，它并不倾向于搬迁或改进，而是用一系列70个问题来指导那些考虑替代方案的人，从而得出一个估计的成本比较。

当然，搬家的收益和成本分析并不局限于金钱。史蒂夫·杜瓦尔(Steve Duval)最近将他在内布拉斯加州林肯市(Lincoln)的房子挂牌出售，在找到买家之前，他装上了搬家货车，前往阳光明媚的圣地亚哥。他的动机与金钱无关。“圣地亚哥没有雪，”杜瓦尔说，而且没有办法通过改造来摆脱冬天的天气。

为什么改善?

1. 你再也找不到更好的位置了。

2. 你的房子太完美了。

3. 你的房子还不能卖，还需要更大的空间。

尽管家装业和大多数其他行业一样受到了冲击，但它受到的冲击要比房屋建筑和销售受到的冲击小得多。贝克解释说，在二手房销售下滑超过30%的同一时期，全国范围内的房屋改造从2005年的2800亿美元上升到2010年的3030亿美元，增长了近8%期货项目在联合中心。该中心预计，仅2011年就有4%- 6%的改善。

重新装修(而不是搬家)的理由包括一个非常有力的理由:在最近历史上最糟糕的销售环境中，你不需要卖掉你的房子。由于抵押贷款利率较低，许多房主已经适应了，并将必要的改善成本纳入了有利的再融资方案，从而避免了买卖风险。然而，贝克表示，美食厨房和奖金房等可自由支配产品的市场仍然疲弱。大多数人都在做替换项目，比如更换新的壁板、屋顶和窗户。

高企的能源价格和税收抵免激励，帮助推动了一场小规模的繁荣与能源相关的升级，如更换火炉和空调，密封和绝缘升级，以及新的厨房用具。贝克认为，即使在住房市场企稳之后，这种趋势仍将继续。贝克说:“因为房价上涨到足以让一些抵押贷款从水里出来需要一段时间，而那些以目前非常低的利率进行再融资的人不会想用更昂贵的支付方式进行交易。”

什么时候来改善?

价值一直推动着房主在改建时的选择。大肆吹嘘的重塑杂志成本与价值报告每年公布的一份报告比较了普通改建项目的成本和它们转售时的当前价值，这让人们更容易证明可自由选择的项目是合理的，比如厨房升级，因为出售时增加的价值往往会抵消大部分投资。但2010- 2011年的数据并没有带来多少鼓舞，证实了从2006年开始的总成本与价值比率的下降趋势。

没有经济诱因，什么时候改进就像什么时候买一双新鞋一样个人化——旧鞋穿坏了，或者你只是想换个新风格。换句话说，当有必要保持你的房子处于良好状态时，或者当项目增加了乐趣时，就进行改进。家得宝报告称，大多数消费者虽然有了购物的心情，但他们的项目仅限于化妆品升级，比如油漆，易于更换，例如灯具．使你的家更舒适并不需要特别的花费。

如何提高?

具体做什么取决于你打算在原地呆多久。如果你打算在家里住很长一段时间，在几个改建季节安排项目，重点是保护你的家的功能和耐用性，个人的需求远远排在第二位。

如果你计划在不久的将来卖掉你的房子，集中执行延迟维护和制造外观的改进．记住，潜在的买家可能会欢迎对室内进行个性化设计，但没有人想买一个屋顶漏水或地下室墙壁长满霉菌的房子。我们采访的每一位专家，包括房地产经纪人和改建商，都证实，在转售房屋时，限制吸引力仍然是最重要的。轻微的外部升级，例如更换前门或车库门而且，在装饰上涂漆可以促使买家走进来仔细看看。