移动还是改进?

为什么搬家吗?

1. 你不能通过改造来升级社区。

2. 有时候你对生活方式的需求已经超过了你现在的家。

3. 你在陷入困境的房地产市场中发现了一个不可否认的经济机会。

文森特·平托(Vincent Pinto)和李妍·平托(Liyan Pinto)夫妇住在位于理想的休斯顿社区的一座更新过的三居室农场里。不幸的是，他们的房子坐落在一条繁忙的街道上，当他们的小儿子在院子里玩耍时，平托一家非常不舒服。于是，他们在一个安静的死胡同里找到了一栋类似的房子，距离他们原来的家只有几个街区。利用打折销售环境的双重优势，他们以极好的价格买下了新房，而该地区强劲的租赁市场让他们可以出租老房子，并从中获利。作为一个幸运的家庭，平托夫妇仍然是一个反常的现象，因为大多数房主必须卖掉房子才能负担得起一处新房子，而当你的现房也将以很大的折扣出售时，如今的买方市场并不能给你带来多少安慰。

这也是二手房市场暴跌近30%的原因之一，自2005年以来的五年间，二手房销售量从620万套跌至430万套联合住房研究中心哈佛大学的。如果你没有房子可以卖，如果你可以承受损失，或者，像平托夫妇一样，如果你可以保留老房子并租下来，那么现在是攫取一大笔钱然后搬家的最好时机了。

什么时候搬?

当你现有的房子成为负担时，搬家是最明智的选择。许多年老的空巢老人发现，孩子离开家后，额外的卧室和大院子也失去了实用价值。相反，越来越多的家庭发现这种价值的损失，当房子需要非常广泛的改造，以满足他们的需要。因为你可以以低于重置价值的价格买到一所现有的房子，一个大型的改造项目可能会比搬家更费力，甚至可能比搬家更昂贵。

然而，在今天的房地产市场上寻找最好的交易可能会导致一些陷阱。一个有吸引力的价格止赎可能需要昂贵的升级和维修，让你在搬家和重新装修的尴尬位置。即使在最好的时期，在转售时，改造也只能收回一部分成本。内布拉斯加州奥马哈市凯勒·威廉姆斯公司(Keller Williams)的房地产经纪人朱迪·穆岑伯格(Judy Mutzenberger)说:“对大多数买家来说，找到一套不需要或几乎不需要维修或改善的房子，能以很好的价格成交，这是最合理的。”

穆岑伯格解释说，把搬家的总成本记在心里也很重要。“除了买新房子的成本，现实的计算必须包括出售现有房屋的成本，搬家的成本，以及安装公用设施的额外费用，可能还要支付更高的税和保险。”

一个网站,改造估计，提供了一个计算器，至少可以帮助解决方程中的结构差异。该计算器是由一个长期的房地产投资者建立的，既不提供销售服务，也不提供重塑服务，它并不支持搬迁或改善，但通过一系列70个问题指导那些考虑替代方案的人，从而得出估计的成本比较。

当然，搬家的收益和成本分析并不局限于金钱和美分。史蒂夫·杜瓦尔(Steve Duval)最近将自己位于内布拉斯加州林肯(Lincoln)的房子挂牌出售，在找到买主之前，他把自己的东西装上搬家货车，前往阳光明媚的圣地亚哥(San Diego)。他的动机与金钱无关。“圣地亚哥没有雪，”Duval说，而且你没有办法改造你的方式来摆脱冬天的天气。

为什么改善?

1. 你找不到更好的位置了。

2. 你的房子是如此接近完美。

3. 你不能卖掉你的房子，还需要更多的空间。

尽管家装行业和大多数其他行业一样受到了影响，但它比房屋建造和销售受到的影响要小得多。在现房销售下跌超过30%的同一时期，全国范围内的房屋改造从2005年的2800亿美元增长到2010年的3030亿美元，几乎增长了8%，翻修主任贝克解释说期货项目在联合中心。该中心预测，仅2011年就会有4%到6%的改善。

改建(而不是搬迁)的理由包括一个非常有力的论点:你不需要在最近历史上销售环境最糟糕的时候卖掉你的房子。在抵押贷款利率较低的情况下，许多房主已经安顿下来，将必要的改善成本纳入有利的再融资计划，避免了买卖的风险。然而，贝克表示，对诸如美食厨房和奖金室等可自由支配的重大改进的市场仍然疲软。大多数人都在做替换项目，比如更换新的壁板、屋顶和窗户。

高企的能源价格和税收抵免激励措施，在一定程度上推动了房地产市场的小规模繁荣与能源相关的升级，如更换炉子和空调，密封和绝缘升级，以及新的厨房电器。贝克认为，即使在房地产市场企稳之后，这一趋势仍将继续。贝克说:“因为价值上升到足以使一些抵押贷款摆脱困境还需要一段时间，而那些以目前非常低的利率进行再融资的人不会想要更高的付款。”

什么时候来改善?

传统上，价值驱动了房主在改造房屋时的选择。大肆吹嘘的重塑杂志的成本与价值报告该杂志每年都会对普通改建项目的成本和其转售时的现值进行比较，从而更容易证明可自由选择的项目(比如厨房升级)的合理性，因为出售时增加的价值往往会抵消大部分投资。但2010- 2011年的数据并没有多少令人鼓舞的地方，这证实了从2006年开始的总体成本价值比出现了下降趋势。

如果没有经济激励，什么时候改进就像决定什么时候买一双新鞋一样个人化——旧鞋已经穿破了，或者你只是想买一款新鞋。换句话说，当有必要保持你的房子处于良好状态时，或者当这个项目增加了乐趣时，就应该改善。家得宝报告说，大多数消费者，虽然回到了购物的情绪，限制他们的项目化妆升级，如油漆，以及容易替换的，例如灯具。让你的家更舒适并不需要特别的花费。

如何提高?

具体做什么取决于你计划在一处待多久。如果你打算在你的房子里住很长一段时间，把这个项目安排在几个重建季节，重点是保护你的房子的功能和耐用性，而个人的需求则排在第二位。

如果你打算在不久的将来卖掉你的房子，集中精力进行延期维护和制造外观的改进。记住，潜在的买家可能会欢迎个性化的室内设计，但是没有人愿意买一个屋顶漏雨或者地下室墙壁长满霉菌的房子。我们采访过的每一位专家，包括房地产经纪人和装修商，都确认，在转售房屋时，外观吸引力仍然是最重要的。小型外部升级，如更换前门或车库门在装饰上涂上油漆可以促使买家走进来仔细看一看。